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リバースモーゲージはマンション対象外!?適用される物件条件とは

2021年01月12日(2022年07月26日更新) リバースモーゲージの基本

リバースモーゲージはマンションも対象外!?適用される物件条件とは

土地・建物を担保として融資が受けられる、リバースモーゲージ。

「対象となるのは、一軒家だけ・・・」と思っていませんか?

ご指摘のとおり、マンションはリバースモーゲージの対象にならないことが多いです。

しかし、マンションでも条件を満たせばリバースモーゲージの対象になる可能性がございます。

そこでこの記事では、マンションがリバースモーゲージに適用される条件や対象の金融機関、リバースモーゲージのメリットデメリットについて解説していきます!

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資が受けられる金融商品を指します。

【リバースモーゲージの主な特徴】

  • 自宅に変わらず住み続けられること
  • 契約者の死後に物件が売却され一括返済されるため、残される子どもたちに手続き面で負担をかけることがないこと
  • 融資されたお金の使い道が比較的自由であること

などから、近年持ち家の活用方法として注目を集めています。

住み慣れた地域に住み続けながらお金ももらえるため、老後資金としてリバースモーゲージを利用したいと考えるシニア層が多いのです。

マンションが適用外になる理由は?

マンションが適用外になる理由は?リバースモーゲージでは、マンションを対象外としている金融機関も少なくありません。

その理由として挙げられるのが、資産価値の下落リスクが高いこと。

そして、死後に融資を一括返済するシステムにあるといえるでしょう。

これらの2つのポイントについて、詳しく説明します!

マンションには、土地の価値が含まれない

通常、リバースモーゲージが物件の評価額を決める際には、不動産の土地と建物の2つを評価対象として融資金額を決めています。

しかし、建物の資産価値は経年劣化による下落は避けがたいもの。

一軒家では、「築20年で建物の資産価値はゼロになる」とも言われています。

つまり、「土地と建物」を不動産の担保としながらも、事実上の担保となっているのは「土地」。

リバースモーゲージは、「土地」を中心として物件の評価額を算出しているのです。

そこで、マンションの話に戻ります。

マンションでは部屋の広さに応じた資産価値が案分されますが、これは純粋な土地の価値ではありません。

つまり、一軒家と違って土地だけの価値が残らないのです。

さらに、新築であるならともかく30年、40年経ったマンションでは、資産価値はほとんどなくなっているでしょう。

そのため、マンションでのリバースモーゲージの融資は、銀行にとってはリスクが大きく適用外となってしまうことが多いのです。

マンションは、売却後の選択肢が少ない

持ち家の場合は、物件を売却した後に以下のような選択肢があります。

  • そのまま売却
  • リフォームして売却
  • 更地にして、売却
  • 更地にして、建売住宅を建てて売却
  • もしくは賃貸

物件自体に価値がなくなったとしても、土地の価値が残っていれば物件を壊して更地に戻すことで土地を売ることができるのです。

しかし、マンションの場合は自由に改修・解体ができません。

そのため売却の選択肢も、

  • そのまま売却
  • リフォームして売却(ただし管理規約によって制限あり)
  • もしくは賃貸

程度に限られてしまいます。

土地だけの価値が残らないことに加え、売却する選択肢が少ない。

これが銀行にとってネックになってしまい、リバースモーゲージが対象外となってしまうのです。

マンションにリバースモーゲージが適用されやすい物件の条件は?

マンションにリバースモーゲージが適用されやすい物件の条件は?ただし条件を満たすことで、マンションもリバースモーゲージを受けられることがあります。

マンションがリバースモーゲージを受けるためには、「資産が落ちにくいマンションであること」が条件になります。

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶには、次のポイントを抑えることが大切です。

新築マンションは資産価値が下がりやすい

「新築マンションはキレイだから資産価値も高い」
「築年数が浅い方が、資産価値も高い」
「だから新築マンションの方が資産価値は下がらないだろう・・・」 と思ったあなた。

残念ながら、ちがいます。

むしろ新築マンションは、資産価値が下がりやすいのです。

なぜなら新築マンションは非常に人気が高く、相場よりも高い値段で売られているからです。

これを「新築マジック」と呼びます。 新築マンションは、相場よりも2割ほど高く売られています。

そのため新築マンションを買って入居すると、2割の資産価値が下がることに。(中古マンションになると、新築マジックがなくなるため)

資産価値の落ちにくいマンションを選ぶなら、「新築よりも、築浅の中古マンション」がおすすめです。

中古マンションの築15年目~20年目は、資産価値が下がりにくい

新築マンションよりは、築浅の中古マンションの方がおすすめです。

しかし築浅よりも資産価値が落ちにくいのは、「築15~20年の中古マンション」なのです。

築15~20年の中古マンションは、建物としての資産価値が底を打った状態になります。

マンションの資産価値は築15年までにおよそ半分になりますが、築15年目以降はほぼ横ばいです。

鉄筋コンクリートで造られたマンションの法定耐用年数は47年であり、築15年でも構造躯体はまだまだ現役。

ですので、資産価値は新築の半分ですが新築同様に安心して暮らせます。

マンション購入でリバースモーゲージを使いたいなら、築15~20年の中古マンションも狙い目です。

都心までのアクセスがよく、最寄り駅までの距離が近いマンション

資産価値の下がりにくいマンションを選ぶなら、マンションの立地・アクセスは外せません。

とくに重要なのが、

  • 都心までのアクセス(特急電車が停車する駅がある)
  • 最寄り駅までの距離(徒歩5分、ダッシュで2分など)

などの好立地であること。

あなたが住みやすい土地ではなく、「住みたいと思う人が多い、人気の土地」であることが条件です。

リバースモーゲージを利用するためには、死亡後の売却を考えなくてはいけません。

そのためには住みやすさよりも、売却のしやすさを考える必要があります。

マンションの管理体制がしっかりしている

資産価値の下がりにくいマンションを選ぶには、マンションの管理体制をチェックしなくてはいけません。

なぜならマンションの管理体制が悪いと、建物が劣化してしまうからです。

建物が劣化すると、本来起きるはずのないトラブル(水漏れ・結露・ひび割れ)が発生します。

その結果、不人気物件となり、思うような金額で売却できません。

マンションの管理体制、状況をチェックするポイントはこの6点です。

  • 共用施設が丁寧に使われている(ゴミステーション、駐車場、駐輪場、ロビーなど)
  • 共用施設の清掃、修理が行き届いている(植栽の手入れ、塗装の劣化、汚れなど)
  • 管理費、修繕費の滞納がない
  • 外壁のひび割れに補修した形跡がある
  • 修繕履歴を見せてもらう
  • 修繕計画を見せてもらう

手厚い管理体制のもとしっかり管理されてきたマンションは、築年数が古くなっても資産価値が下がらない傾向にあります。

知っておきたい!リバースモーゲージの3つのリスク

知っておきたい!リバースモーゲージの3つのリスクここでは、リバースモーゲージが巷でやばいと言われる3つのリスク、注意点について説明します!

金利上昇のリスク

リバースモーゲージは、変動金利の商品が多いです。

そのため、今後インフレになった場合には、金利が上がる可能性も十分に考えられます。

その結果、毎月の利息の支払い金額が増えてしまったり、当初想定していた金額よりも少ない融資金額になってしまうことも考慮しなければいけないでしょう。

担保価値下落のリスク

リバースモーゲージでは、定期的に担保評価の見直しを行います。

その際、融資した金額よりも評価額が低くなった場合には、融資限度額が引き下げられてしまう可能性があるのです。

さらに融資限度額が下げられた際、すでに借りているお金がその限度額を上回っている場合には、差額を返済しなくてはいけません。

長生きのリスク

  • 契約期間以上に長生きした場合
  • 最初に設定された融資限度額まで資金を使ってしまった場合

には、元金と利息を一括完済しなくてはなりません。

つまり、契約期間以上長生きした結果、家を失ってしまう可能性があるのです。

長生きすることは素晴らしいことですが、どのタイミングで融資を受けるのか、を慎重に考える必要があります。

リバースモーゲージの詳しいリスクやメリットについては、こちらの記事も参考にしてください。

マンションに適用できるリバースモーゲージ3選

マンションが対象外になりやすいリバースモーゲージですが、その中でもマンションに適用可能なリバースモーゲージを提供している金融機関もあります。

今回は、商品概要欄にマンションの場合の適用条件の記載があった金融機関を3つご紹介します!

東京スター銀行 「充実人生」

東京スター銀行 「充実人生」1つ目は、東京スター銀行の「充実人生」です。 こちらのリバースモーゲージには、「利払いあり型」「利払いなし型」の2つの商品が用意されています。

  • 利払いあり型:毎月借りた分の利息だけを支払う
  • 利払いなし型:毎月の利息支払いなし(利息はお借り入れ残高に組み入れ)

リバースモーゲージをマンションで利用する場合は、担保評価がそれぞれ2,000万、3,000万円必要です。

そのほかにも年齢や土地などを考慮し、総合的に融資可能かどうかの審査が行われます。

三菱UFJ信託銀行「ゆとりの約束」

三菱UFJ信託銀行「ゆとりの約束」2つ目に紹介するのは、三菱UFJ信託銀行の「ゆとりの約束」です。

ゆとりの約束の特徴としては、契約者が亡くなったあと、相続人が残債を返済する義務がないノンリコース型であること、毎月の支払いが不要であることが挙げられます。

マンション適用に対する条件も具体的に書かれているので、自分の住んでいるマンションが対象かどうか調べるのに良いですね。

【マンションでゆとりの約束を使う場合の条件】

  • 床面積 50 ㎡以上であること
  • 総戸数が 50 戸以上であること
  • 築年数が 40 年未満であること
  • 対象不動産の評価額が 2,000万円以上であること

条件が厳しく思えますが、他の金融機関もこのような条件を設けていることが多いため、参考にすると良いでしょう。

<池田泉州>リバースモーゲージ 幸せ百年

池田泉州リバースモーゲージ 幸せ百年こちらは、住宅金融支援機構の住宅ローン【リ・バース 60】を活用したローンになります。 こちらのリバースモーゲージの特徴は、ATMでいつでも必要な時にお金の引き出しが可能であること。

また、対象物件が大阪市の場合、お借入金利を通期で年 0.1%引下げされるため、地域によってはお得になりますね。

残念ながらマンションに対する具体的な記載や条件はありませんでしたが、担保評価額や地域、年齢などによってはマンションでもリバースモーゲージを利用することが可能とのことなので、関西圏にお住まいの方は問い合わせしてみると良いでしょう。

まとめ

まとめ自宅を担保として融資を受ける、リバースモーゲージ。

生前は利息のみの支払いで、死亡後に一括返済するシステムは大きな魅力です。

しかし建物の資産価値は下がりやすく、 土地と建物が分離している 自由に改修、解体ができない との理由により、マンションではリバースモーゲージが受けられないケースが多いです。

しかし、マンションでも資産価値の下がりにくい物件ですと、リバースモーゲージが適用される可能性があります。

リバースモーゲージはセカンドライフを迎える方に、大きなメリットのある融資制度。

マンションの購入でも適用される場合があるので、一度確認してみると良いでしょう。

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