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リバースモーゲージはなぜやばい?メリットとデメリットを徹底解説

作成日:2021.06.25 更新日:2021.06.25 リバースモーゲージの基本

リバースモーゲージはなぜやばい?メリットとデメリットを徹底解説

老後の生活を考えた際、お金の心配が頭に浮かぶ人は多いですよね。

その老後の資金として自宅を担保に融資を受けられるリバースモーゲージという言葉がじわじわと浸透してきています。

お金を借りている間は利息も払わなくてもいい場合もある等を聞くと、「そんなにうまい話があるのか?なにかとんでもないリスクがあるのではないか」と不安になる人もいるでしょう。

リバースモーゲージは果たしてやばいのでしょうか?

そもそもリバースモーゲージとはどのようなものなのか、またやばいと言われる理由となるデメリットなどをしっかり理解した上で、自分に適しているかどうか選ぶことが重要です!

この記事ではリバースモーゲージの仕組みや利用条件、やばいと言われる理由について、わかりやすく述べていきます。

リバースモーゲージとは

そもそもリバースモーゲージとは何なのか。

リバースモーゲージとは、マイホームで暮らし続けながら自宅を担保に入れることと引き換えに、老後資金を借りられるというシニア向けの住宅ローン商品のことです。

詳細の条件などは金融機関により異なりますが、簡単に説明していきます!

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージの仕組みについて説明していきます。

リバースモーゲージは、自宅の土地や建物を担保に、生活資金などの老後資金を借り入れ、持ち家に住み続けることが可能です。

契約者が亡くなった際に金融機関が不動産を売却し、そのお金で借入金を返済します。

リバースモーゲージの仕組みの図

よく比較されるリースバックとの違いは、リバースモーゲージは家の所有権が個人にあり、リースバックの場合は不動産会社にあることです。

そのため自宅に住み続けられる点は同じでも、リースバックは金融機関に自宅分の家賃を支払わなくてはいけないのです。

一方リバースモーゲージは、借入期間は金利のみ、もしくは支払いが一切不要の場合もあります。

リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージはだれでも利用できるものではありません。

シニア向けの融資制度であるため、さまざまな条件があります。

しっかりと利用条件を確認し、自分が利用できるのか事前に確認しておきましょう。

申し込み年齢

まず先に確認しておきたいのは申し込み年齢の条件です。

金融機関により異なりますが、55歳~60歳以上となっている金融機関がほとんどで、55歳未満で受付可能というところは多くはありません。

なお、申し込み年齢に上限を設けている場合は80歳以下となっているのが一般的です。

また同じ金融機関だったとしても、商品プランにより融資条件等が変わりますので、注意しておきましょう。

物件の所在地

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資されるローンのため、物件の所在地も重要になってきます。

例えば対象物件が、交通の便が良く、駅から近いところにあったり、周辺に商業施設があるなど人気のあるエリアにある場合は、リバースモーゲージが利用しやすくなります。

物件種類

実はリバースモーゲージは、住宅の種類がかなり重要となっており、マンションの場合は一気にハードルが上がります。

その理由は、建物と土地の担保評価にあります。

土地は建物と比べ、資産価値が下がりにくいため、リバースモーゲージでは土地の資産価値に重きを置いているのです。

そのため、マンションなどの集合住宅よりも戸建て住宅のほうが利用しやすくなっています。

「100%マンションはリバースモーゲージの利用ができない」ということではないのですが、マンションの場合は条件が設けられていることが多いので、よく確認しておきましょう。

子供と同居しているか

リバースモーゲージでは、だれと同居しているのかも利用条件に含まれています。

単身者もしくは配偶者と2人暮らしであれば、基本的に問題ないのですが、子供と同居しているとなると話は変わってきます。

リバースモーゲージは、契約期間終了時に家を売却することを前提としているため、子供と同居していると、売却時に障壁となる可能性があるからです。

リバースモーゲージの資金使途

リバースモーゲージの資金使途

現在は核家族化が進んでおり、子供家族とは別で生活しているシニア層は多いため、家を家族に残すという昔からの風潮は変わりつつあります。

そのため、単にお金を得られるだけでなく、自分が元気なうちにマイホームの行く末を決めることができ、自宅の売却も子供たちの手を煩わせることがなく、金融機関が行ってくれるる点でも、リバースモーゲージは注目されているのです!

またリバースモーゲージで融資されたお金の使い道は比較的自由となっているため、さまざまな使い方ができます。

リバースモーゲージは自宅に住みながら、融資を受けることができるので、身体の変化に合わせたバリアフリー工事を自宅に施す費用に充てるなど、自宅生活を充実させる使い方もできますね。

他にも生活費の足しにする、趣味や旅行の費用にする、子供が独立したので現在の家族に合わせた家へ住み替える費用にするなど、自由な使い方ができます。

また自宅を現金化しておくことで、自分がいなくなった後、親族が相続時に揉めにくいだけでなく、自分自身が元気なうちに生前贈与を行うことも可能です。

ただし事業性資金や投資資金には充てられない金融機関が多いので、その点は注意が必要です。

リバースモーゲージがやばいと言われる理由!そのデメリットは?

すべてのものにメリットとデメリットがあるように、リバースモーゲージにも注意するべきデメリットがあります。

「リバースモーゲージはやばい」といわれる理由は3つのリスクがあるからです。

  • 長生きリスク
  • 土地下落リスク
  • 金利上昇リスク

それぞれ詳しく説明していきます。

長生きリスク

医療の進歩や食生活の変化などにより、年々平均寿命は伸び続け、現在では男女ともに80歳以上になっています。

長生きすること自体は大変喜ばしいことですが、なんとリバースモーゲージに関してはリスクに繋がってしまうのです!!

その理由は、リバースモーゲージの「契約期間」にあります。

金融機関によっては、長期返済のリスクを抑えるため、契約期間に制限を設ける場合があり、その契約期間が終了すると、元金と利息を一括完済しなくてはならないのです!!

リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けているので、一括完済できないと、自宅を売却してその分に充てないといけません。

つまり契約期間以上長生きした結果、家を失ってしまう可能性があるため、長生きがリスクに繋がると言われています。

土地下落リスク

土地下落リスク

リバースモーゲージの融資金額は、担保評価に応じて契約時に決定し、特に重視されるのが土地の評価となっているため、周辺環境なども非常に重要となってきます。

また基本的に数十年後に自宅を売却したお金で、融資されたお金と利息を精算するのですが、金融機関は融資した金額をしっかり回収できるために、リスクヘッジとして定期的に担保評価を見直します。

その際に、融資した金額よりも評価額が下がってしまった場合は、融資限度額が下げられてしまう可能性があります。

さらに融資限度額が下げられたときに、すで借りているお金がその限度額を上回ってしまったら、差額を返済しなくてはいけないのです!

気をつけなくてはならないのは、評価額見直しのタイミングだけではありません。

リバースモーゲージの契約者が亡くなった際、通常その物件は売却されますが、売却額が借入金額を下回ってしまったら、相続人である子供たちがその差額を返金しなくてはいけません。

土地価格の下落リスクは、周辺環境に非常に影響を受けるので、交通の便や商業施設等の他、例えば増税や経済状況の悪化により住宅を購入する人が減少し、需要に対して供給過多になる等も考えられます。

金利上昇リスク

リバースモーゲージは、変動金利の商品が多い為、金利上昇のリスクも忘れてはいけません。

金利が上がることにより、毎月の利息の支払い金額が増えてしまったり、当初想定していた金額よりも少ない融資金額になってしまうかもしれません。

現在は非常に低金利ということもあり、今後の金利の見直しで金利が上がる可能性も視野に入れておきましょう。

デメリットだけではない!リバースモーゲージのメリットは?

デメリットである「3つのリスク」については説明しましたが、リバースモーゲージには他のローンにはないメリットもあります!

  • 自宅に住み続けながらお金が手に入る
  • 返済の負担が少ない
  • 契約者が死亡しても、配偶者が契約を引き継げる
  • 借入れの資金使途が自由

4つのメリットを紹介しますので、自分に合うかどうか含めてチェックしてみましょう。

自宅に住み続けながらお金が手に入る

リバースモーゲージの一番のメリットは、自宅に住みながらも大きな金額の融資を受けることができる点です。

年齢を重ねると返済期間が長期に渡るような大きな額の融資は、貸し倒れの懸念があるため、難しくなってきます。

例えば配偶者が老人ホームすることになった場合など、大きな金額が必要になるときに備えられるのに非常に便利なのがリバースモーゲージです。

大変な引っ越しなども不要で、ライフスタイルを変えずに生活できるのは安心ですよね。

返済の負担が少ない

返済の負担が少ない

老後、年金のみで生活をすることを考えると、ゆとりのある生活には心もとない人も多いでしょう。

その生活費のためにリバースモーゲージを利用したとしても、毎月の返済額が大きければ何かあった際、生活が成り立たなくなってしまいますよね。

しかし、往来の住宅ローンと異なり、リバースモーゲージは、毎月の支払いが不要であるか、あったとしても金利分のみとなっています。

1回のみではなく毎月のことですから、返済負担が少ないのはうれしいですよね。

契約者が死亡しても、配偶者が契約を引き継げる

リバースモーゲージは、契約者が死亡したら自宅を金融機関が売却することになるので、契約者が配偶者と同居していた場合、契約者が亡くなったタイミングで配偶者は家がなくなってしまうのかと心配な人もいるでしょう。

しかし、安心してください。

基本的にリバースモーゲージの商品は、配偶者が引き継げるようになっているので、家族も家も突然失ってしまうような状態は避けることができます。

借入れの資金使途が自由

リバースモーゲージの資金使途でも述べましたが、使い道が自由で柔軟性が高いこともメリットの一つです。

事業性資金や投資費用では使用できませんが、他では何に使っても良いのです。

もちろん日々の生活費や住み替え費用など、大きな金額が必要になった際に利用するのもよいですが、孫の学費として贈与する、相続時にもめないように生前贈与に充てるほか、万が一何かあった場合の医療費、介護費用等として備えておくことも可能です。

リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?

リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?

ではどのようなポイントでリバースモーゲージを選べばよいのでしょうか?

特に重視した方がいいポイントを説明していきます。

ノンリコース型である

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」があります。

リコース型は、契約者が亡くなったあと、残った債務を相続人が返済する義務があり、ノンリコース型では相続人が残った債務の返済義務がありません。

例えば、リバースモーゲージ対象住宅を売却したときに土地の評価額が下がっていて、売却金よりも借入金額が上回ってしまった場合でも、ノンリコース型を選んでいれば、残された家族への負担はありません。

ただし、ノンリコース型はリコース型よりも金利が高くなることがありますので、その点は注意しておきましょう。

毎月の支払いがない

リバースモーゲージを利用する場合、毎月利息のみ支払うか、生存時は毎月の払いが不要なのかはしっかりと確認しておきましょう。

毎月の支払いが利息のみだとしても、毎月数万円支払う必要が出てきてしまうため、毎月の負担がない商品を利用するのがおすすめです。

なお、毎月の支払いがなくても、毎月利息は発生します。

発生した利息は、借入残高に組み込まれることになるので、自分のお財布からお金が出ていく感覚は薄いかもしれませんが、確実に利息が発生していることは頭に入れておきましょう。

おすすめのリバースモーゲージ

「リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?」で挙げた2つのうち、いずれかもしくは両方当てはまるおすすめのリバースモーゲージ商品を紹介します。

商品により加入年齢はもちろん、対象エリアも異なるので、その辺りもしっかりと確認していきましょう。
※2021年6月時点

リバースモーゲージ信託「ゆとりの約束」

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金融機関名

三菱UFJ信託銀行

対象地域

東京、埼玉、千葉、神奈川
※一部対象外の地域あり

資金使途

自由

月々の返済

なし

ノンリコース型/
リコース型

ノンリコース型

対象年齢

契約者ご本人が70歳以上であること
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が70歳以上

対象物件

評価額が2,000万円以上の戸建またはマンション
※マンションは別途要件あり

年収制限

なし

三菱UFJ信託銀行のリバースモーゲージ信託「ゆとりの約束」は、選ぶ際のポイントで挙げた「ノンリコース型」と「毎月の支払いが不要であること」の2点ともを満たしているリバースモーゲージです。

また、資金使途に制限がないことも特徴で、さまざまなケースで利用できます。

リバースモーゲージの資金の受取方法も2パターンから選択することができ、毎年定額を受け取れる「定額お借り入れプラン」と、最初にまとまったお金を受け取れる「初回お借り入れ厚めプラン」があります。

例えば老人ホームの入居資金を用意するなど、まずまとまったお金を借り入れたい人にも柔軟に対応できる商品です。

<池田泉州>リバースモーゲージ 幸せ百年(フリープラン)

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金融機関名

池田泉州銀行

対象地域

大阪, 兵庫を中心とした池田泉州銀行の営業エリア内
※一部対象外の地域あり

資金使途

自由
※事業性資金・投資資金は除く

月々の返済

利息のみ

ノンリコース型/
リコース型

ノンリコース型

対象年齢

55歳以上
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が50歳以上

対象物件

戸建て,マンション

年収制限

年金等安定かつ継続した収入があり、税込年収が120万円以上

<池田泉州>リバースモーゲージ 幸せ百年(フリープラン)は年収制限はありますが、対象年齢が55歳以上となっており、働き世代の内から自宅の未来を考えることができます。

池田泉州銀行が地方銀行のため、大阪、兵庫などを中心としたエリアのみとはなっていますが、対象地域の場合は検討してみてはいかがでしょうか。

リバースモーゲージ「充実人生」利息元加タイプ

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金融機関名

東京スター銀行

対象地域

茨城, 栃木, 群馬, 埼玉, 千葉, 東京都, 神奈川, 滋賀, 京都, 大阪, 兵庫, 奈良, 和歌山
※一部対象外の地域があり

資金使途

自由
※事業性資金・投資資金は除く

月々の返済

なし

ノンリコース型/
リコース型

リコース型

対象年齢

70歳以上84歳以下
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が70歳以上

対象物件

戸建て,マンション

年収制限

なし

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」利息元加タイプは関東圏だけでなく関西地方も対象となっており、利用地域も比較的広く、年収制限や毎月の返済もないことから、多くの人に利用しやすい商品となっています。

しかし、対象年齢の上限があるため85歳以上は利用ができないことと、リコース型であることには注意してください。

リバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」

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金融機関名

みずほ銀行

対象地域

埼玉,千葉,東京都,神奈川

資金使途

自由
※事業性資金、有価証券投資資金、その他金融商品を購入する資金は除く

月々の返済

なし

ノンリコース型/
リコース型

リコース型

対象年齢

55歳以上

対象物件

<戸建>
土地評価額が2,000万円以上

<マンション>
別途所定の要件あり

年収制限

安定かつ継続した収入がある
※年金等

みずほ銀行のリバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」は一都三県が対象のリバースモーゲージ商品です。

毎月の返済がなく、さらに対象年齢は55歳以上と広いので、対象地域に住宅がある場合は、まず自分の家が対象になるかどうか確認してみてはいかがでしょうか。

ただし年収制限はあるので、収入に関する審査があることは認識しておきましょう。

また、リコース型であることも頭に入れておきましょう。

リバースモーゲージのリスクとメリットをしっかり理解しよう

リバースモーゲージには認識しておかなくてはならないリスクはありますが、慣れ親しんだ家に住み続けながら、使い道が自由な資金を得られる魅力的な商品です。

また持ち家を子供に残す予定のない方にとっても、家の売却手続きなどの負担を相続人に残さなくて済みますね。

毎月の負担額はあったとしても金利分のみの金融機関が多いので、特に年金だけでは生活が不安な人は選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

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