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リバースモーゲージは本当にやばい?罠?仕組みやデメリット、選び方のポイントを徹底解説

2021年06月25日(2022年09月01日更新) リバースモーゲージの基本

リバースモーゲージはなぜやばい?メリットとデメリットを徹底解説老後資金として自宅を担保に融資を受けられる「リバースモーゲージ」という言葉がじわじわと浸透してきています。

しかし、自宅に住み続けながら融資が受けられると聞くと、「そんなにうまい話があるの?」「とんでもないリスクがあるのでは?」と不安になる方も多いはずです。

実際に巷では、「リバースモーゲージはやばい!えぐい」といわれることも・・・。

果たして、リバースモーゲージは本当にやばいのでしょうか?

そこでこの記事では、そもそもリバースモーゲージとはどのようなものなのか、またやばいと言われる理由となるデメリットやリスクなどについて詳しくお伝えします!

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとはそもそもリバースモーゲージとは何なのか。

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資が受けられるシニア向けの住宅ローン商品を指します。

もちろん、自宅に住み続けることが可能です!

金融機関により細かい条件は異なりますが、ここでは簡単にリバースモーゲージの仕組みや利用条件について説明していきます!

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージでは、自宅の土地や建物を担保に、生活資金などの老後資金を借り入れ、持ち家に住み続けることが可能です。

契約者が亡くなった際に金融機関が不動産を売却し、そのお金で借入金を返済します。

リバースモーゲージの仕組みの図

よく比較されるリースバックとの違いは、家の所有権が個人にあるか不動産会社にあるか、です。

リバースモーゲージ家の所有権が「個人」にあり、リースバックの場合は「不動産会社」にあります。

そのため自宅に住み続けられる点は同じでも、リースバックは金融機関に自宅分の家賃を支払わなくてはいけません。

一方リバースモーゲージは、金利のみ、もしくは支払いが一切不要の場合もあります。

【リースバック】
自宅を「売却」し、毎月賃料を払って住み続ける

【リバースモーゲージ】
自宅を「担保」にお金を借り、毎月利息を払って住み続ける

リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージはだれでも利用できるものではありません。

シニア向けの融資制度であるため、さまざまな条件があります。

しっかりと利用条件を確認し、自分が利用できるのか事前に確認しておきましょう。

申し込み年齢

まず先に確認しておきたいのは「申し込み年齢の条件」です。

金融機関により異なりますが、55歳~60歳以上となっている金融機関がほとんどで、55歳未満で受付可能というところは多くはありません。

なお、申し込み年齢に上限を設けている場合は80歳以下となっているのが一般的です。

また、同じ金融機関だったとしても、商品プランにより融資条件等が変わりますので、注意しておきましょう。

物件の所在地

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資されるローンのため、物件の所在地も重要になってきます。

例えば対象物件が、交通の便が良く、駅から近いところにあったり、周辺に商業施設があるなど人気のあるエリアにある場合は、リバースモーゲージが利用しやすくなります。

物件種類

リバースモーゲージは、住宅の種類がかなり重要となっており、マンションの場合は一気にハードルが上がります。

その理由は、建物と土地の担保評価にあります。 土地は建物と比べ、資産価値が下がりにくいという傾向があります。

リバースモーゲージでは土地の資産価値に重きを置いているため、マンションなどの集合住宅よりも戸建て住宅のほうがリバースモーゲージが利用しやすくなっているというわけです。

もちろん、「マンションは100%リバースモーゲージの利用ができない」ということではないのですが、マンションの場合は条件が設けられていることが多いので、よく確認しておきましょう。

子供と同居しているか

リバースモーゲージでは、だれと同居しているのかも利用条件に含まれています。

単身者もしくは配偶者と2人暮らしであれば、基本的に問題ないのですが、子どもと同居しているとなると話は変わってきます。

リバースモーゲージは、契約期間終了時に家を売却することを前提としているため、子どもと同居していると、売却時に障壁となる可能性があるからです。

利用条件として子どもとの同居が不可な場合が多いので、注意しましょう。

リバースモーゲージの資金使途

現在は核家族化が進んでおり、子ども家族とは別で生活しているシニア層が多いため、家を家族に残すという昔からの風潮は変わりつつあります。

リバースモーゲージは単にお金を得られるだけでなく、自分が元気なうちにマイホームの行く末を決めることができます。

また、リバースモーゲージを利用すれば自宅の売却も子供たちの手を煩わせることがなく金融機関が行ってくれる点も、リバースモーゲージが注目されている大きな理由でしょう。

またリバースモーゲージで融資されたお金の使い道は比較的自由となっているため、さまざまな使い方ができます。

リバースモーゲージは自宅に住みながら融資を受けることができるので、身体の変化に合わせたバリアフリー工事を自宅に施す費用に充てるなど、自宅生活を充実させる使い方もできますね。

他にも

  • 生活費の足しにする
  • 趣味や旅行の費用にする
  • 子供が独立したので現在の家族に合わせた家へ住み替える

など、自由な使い方ができます。

また自宅を現金化しておくことで、自分がいなくなった後、親族が相続時に揉めにくいだけでなく、自分自身が元気なうちに生前贈与を行うことも可能です。

ただし事業性資金や投資資金には充てられない金融機関が多いので、その点は注意が必要です。

【結論】リバースモーゲージは老後資金に不安がある人にとっての救世主にもなる!

「リバースモーゲージ」で検索すると、「やばい」「罠だ!」「えぐい」といったワードが出てくるため、不安に感じる方も多いでしょう。
 
しかし、リバースモーゲージは選び方や仕組みをしっかりと理解しておけば、老後の資金問題を解決してくれる頼もしい存在なのです!!
 
なぜなら、リバースモーゲージを利用すると
  • 子どもに負担をかけることなく自分の老後資金を賄うことができる
  • 相続しない場合には、家の売却などの面倒な手続きが必要ない
  • 毎月の支払いは利息のみ、または支払いなしでOKな金融機関もあり、支出を抑えたい老後にはぴったり!

などの恩恵のメリットがあるからです。

ここで重要なのは、リバースモーゲージのメリット・デメリットをしっかりと理解しておくこと。
 
ここが理解できずに申し込んでしまうと、あとで後悔したり、子どもへの負担が発生したり、最悪のケースでは住む家がなくなることも・・・。
しかし、しっかりと仕組みを理解しておけば、快適でゆとりのある老後生活を過ごすことが可能です。
 
「怖いからやめておこう」「こんなうまい話があるわけない」と思う前に、ここから説明するそれぞれのメリット・デメリットに目を通してみてください!
 
きっと、あなたにとっても魅力的なポイントがあるはずです!

リバースモーゲージがやばいと言われる理由!そのデメリットは?

リバースモーゲージがやばいと言われる理由!そのデメリットは?すべてのものにメリットとデメリットがあるように、リバースモーゲージにも注意するべきデメリットがあります。

「リバースモーゲージはやばい」といわれる理由は5つのリスクがあるからです。

  • 長生きリスク
  • 土地下落リスク
  • 金利上昇リスク ​​
  • 子どもへの借金リスク
  • 資金の使いすぎリスク

それぞれ詳しく説明していきます。

長生きリスク

医療の進歩や食生活の変化などにより、年々平均寿命は伸び続け、現在では男女ともに80歳以上になっています。

長生きすること自体は大変喜ばしいことですが、なんとリバースモーゲージに関してはリスクに繋がってしまうのです!!

その理由は、リバースモーゲージの「契約期間」にあります。

金融機関によっては、長期返済のリスクを抑えるため、契約期間に制限を設ける場合があり、その契約期間が終了すると、元金と利息を一括完済しなくてはならないのです!!

リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受けているので、一括完済できないと自宅を売却してその分に充てないといけません。

つまり、契約期間以上長生きした結果、家を失ってしまう可能性があるため、これがリバースモーゲージがやばいといわれる理由の1つといえます。

土地下落リスク

リバースモーゲージの融資金額は、担保評価に応じて契約時に決定し、特に重視されるのが土地の評価となっているため、周辺環境なども非常に重要となってきます。

また基本的に数十年後に自宅を売却したお金で、融資されたお金と利息を精算するのですが、金融機関は融資した金額をしっかり回収するために、リスクヘッジとして定期的に担保評価を見直します。

その際、融資した金額よりも評価額が下がってしまった場合は、融資限度額が下げられてしまう可能性があります。

さらに融資限度額が下げられたときに、すで借りているお金がその限度額を上回っている場合は、差額を返済しなくてはいけないのです!

利息だけの支払いだけで済まない場合があるという点が、リバースモーゲージがえぐいといわれる理由のようですね。

また、土地価格の下落リスクは、周辺環境に非常に影響を受けるので、交通の便や商業施設等のほか、例えば増税や経済状況の悪化により住宅を購入する人が減少し、需要に対して供給過多になる等も考えられます。 ​​

子どもへの借金リスク

気をつけなくてはならないのは、評価額見直しのタイミングだけではありません。

リバースモーゲージの契約者が亡くなった際、通常その物件は売却されますが、売却額が借入金額を下回った場合には、相続人である子供たちがその差額を返金しなくてはなりません。

子どもに家の相続などで面倒をかけないようにリバースモーゲージを利用したのに、結果として子どもたちに借金を残してしまうかもしれない、という点は確かにやばいと感じるかもしれませんね。

金利上昇リスク

金利上昇リスクリバースモーゲージは、変動金利の商品が多い為、金利上昇のリスクも忘れてはいけません。

金利が上がることによって、毎月の利息の支払い金額が増えてしまったり、当初想定していた金額よりも少ない融資金額になってしまうかもしれません。

現在は非常に低金利とですがいうこともあり、今後の金利の見直し次第では金利が上がる可能性も十分にありますので、視野に入れておきましょう。

資金の使いすぎリスク

リバースモーゲージの利用可能額を使い切ってしまった場合、毎月の支払い(利息)のみが残ることがあります。

リバースモーゲージは使用用途が比較的自由なため、趣味や旅行などで浪費しすぎてしまうと、利用できる上限に達してしまうというケースも少なくありません。

例えば60歳で融資を受け始め、70歳で利用可能額を使い切ってしまった場合には、その後利息のみを支払い続けなければいけない、ということです。

リバースモーゲージを利用し、老後資金の不安が解消されたと思っていた人にとっては、確かに罠にかかったような気になるかもしれませんね。

そうならないよう、融資を受ける際には、いくらもらえるのか、使用用途はどうするのか、毎月いくらまでなら使って良いのかなどを決めておく必要があるでしょう。

デメリットだけではない!リバースモーゲージのメリットは?

デメリットだけではない!リバースモーゲージのメリットは?ここまでリバースモーゲージのデメリットについて見てきましたが、ここからは他のローンにはない、リバースモーゲージならではのメリットについて説明していきます!

  • 高齢であっても、融資が受けられる
  • 自宅に住み続けながらお金が手に入る
  • 返済の負担が少ない ​​
  • 契約者が死亡しても、配偶者が契約を引き継げる
  • 借入れの資金使途が自由

高齢であっても、融資が受けられる

どうしても高齢となると、返済期間が長期に渡るような大きな額の融資は、貸し倒れの懸念があるため審査に通りづらくなってきます。

しかし、リバースモーゲージは対象年齢が55歳~60歳以上となっている金融機関がほとんどです。

そのため、高齢であっても融資が受けやすい仕組みとなっているのは大きなメリットではないでしょうか。

自宅に住み続けながらお金が手に入る

リバースモーゲージの一番のメリットは、自宅に住みながらも大きな金額の融資を受けることができる点です。

老後を自分たちの大事な家で過ごしたい、と考えている場合には、段差をなくしたり、身体に負担がかかるようなお風呂やトイレなどをバリアフリーリフォームをしたりするなど、住み慣れた場所で快適に暮らせますね。

大変な引っ越しなども不要で、ライフスタイルを変えずに生活できるのは安心です。

返済の負担が少ない

老後、年金のみで生活をすることを考えると、ゆとりのある生活には心もとない人も多いでしょう。

その生活費のためにリバースモーゲージを利用したとしても、毎月の返済額が大きければ何かあった際、生活が成り立たなくなってしまいますよね。

しかし、往来の住宅ローンと異なり、リバースモーゲージは毎月の支払いが不要であるか、あったとしても金利分のみとなっています。

1回のみではなく毎月のことですから、返済負担が少ないのはうれしいですよね。

契約者が死亡しても、配偶者が契約を引き継げる

リバースモーゲージは、契約者が死亡したら自宅を金融機関が売却することになっています。

そのため、契約者が配偶者と同居していた場合、契約者が亡くなったタイミングで配偶者は家がなくなってしまうのかと心配な人もいるでしょう。

しかし、安心してください!

基本的にリバースモーゲージの商品は、配偶者が引き継げるようになっているので、家族も家も突然失ってしまうような状態は避けることができます。

借入れの資金使途が自由

リバースモーゲージの資金使途でも述べましたが、使い道が自由で柔軟性が高いこともメリットの一つです。

事業性資金や投資費用では使用できませんが、他では何に使っても良いのです。

もちろん日々の生活費や住み替え費用など、大きな金額が必要になった際に利用するのもよいですが、孫の学費として贈与する、相続時にもめないように生前贈与に充てるほか、万が一何かあった場合の医療費、介護費用等として備えておくことも可能です。

リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?

リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?ではどのようなポイントでリバースモーゲージを選べばよいのでしょうか?

特に重視した方がいいポイントについて説明していきます。

ノンリコース型である

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」があります。

リコース型は、契約者が亡くなったあと、残った債務を相続人が返済する義務があり、ノンリコース型では相続人が残った債務の返済義務がありません。

例えば、リバースモーゲージ対象住宅を売却したときに土地の評価額が下がっていて、売却金よりも借入金額が上回ってしまった場合でも、ノンリコース型を選んでいれば、残された家族への負担はありません。

ただし、ノンリコース型はリコース型よりも金利が高くなることがありますので、その点は注意しておきましょう。

ノンリコース型とリコース型の比較表

毎月の支払いがない

リバースモーゲージを利用する場合、毎月利息のみ支払うか、生存時は毎月の払いが不要なのかはしっかりと確認しておきましょう。

毎月の支払いが利息のみだとしても、毎月数万円支払う必要が出てきてしまうため、毎月の負担がない商品を利用するのがおすすめです。

なお、毎月の支払いがなくても、毎月利息は発生します。

発生した利息は、借入残高に組み込まれることになるので、自分のお財布からお金が出ていく感覚は薄いかもしれませんが、確実に利息が発生していることは頭に入れておきましょう。

おすすめのリバースモーゲージ

「リバースモーゲージを選ぶ際のポイントは?」で挙げた2つのうち、いずれかもしくは両方当てはまるおすすめのリバースモーゲージ商品を紹介します。

商品により加入年齢はもちろん、対象エリアも異なるので、その辺りもしっかりと確認していきましょう。
※2021年6月時点

リバースモーゲージ信託「ゆとりの約束」

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金融機関名

三菱UFJ信託銀行

対象地域

東京、埼玉、千葉、神奈川
※一部対象外の地域あり

資金使途

自由

月々の返済

なし

ノンリコース型/
リコース型

ノンリコース型

対象年齢

契約者ご本人が70歳以上であること
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が70歳以上

対象物件

評価額が2,000万円以上の戸建またはマンション
※マンションは別途要件あり

年収制限

なし

三菱UFJ信託銀行のリバースモーゲージ信託「ゆとりの約束」は、選ぶ際のポイントで挙げた「ノンリコース型」と「毎月の支払いが不要であること」の2点ともを満たしているリバースモーゲージです。

また、資金使途に制限がないことも特徴で、さまざまなケースで利用できます。

リバースモーゲージの資金の受取方法も2パターンから選択することができ、毎年定額を受け取れる「定額お借り入れプラン」と、最初にまとまったお金を受け取れる「初回お借り入れ厚めプラン」があります。

例えば老人ホームの入居資金を用意するなど、まずまとまったお金を借り入れたい人にも柔軟に対応できる商品です。

<池田泉州>リバースモーゲージ 幸せ百年(フリープラン)

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金融機関名

池田泉州銀行

対象地域

大阪, 兵庫を中心とした池田泉州銀行の営業エリア内
※一部対象外の地域あり

資金使途

自由
※事業性資金・投資資金は除く

月々の返済

利息のみ

ノンリコース型/
リコース型

ノンリコース型

対象年齢

55歳以上
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が50歳以上

対象物件

戸建て,マンション

年収制限

年金等安定かつ継続した収入があり、税込年収が120万円以上

<池田泉州>リバースモーゲージ 幸せ百年(フリープラン)は年収制限はありますが、対象年齢が55歳以上となっており、働き世代の内から自宅の未来を考えることができます。

池田泉州銀行が地方銀行のため、大阪、兵庫などを中心としたエリアのみとはなっていますが、対象地域の場合は検討してみてはいかがでしょうか。

リバースモーゲージ「充実人生」利息元加タイプ

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金融機関名

東京スター銀行

対象地域

茨城, 栃木, 群馬, 埼玉, 千葉, 東京都, 神奈川, 滋賀, 京都, 大阪, 兵庫, 奈良, 和歌山
※一部対象外の地域があり

資金使途

自由
※事業性資金・投資資金は除く

月々の返済

なし

ノンリコース型/
リコース型

リコース型

対象年齢

70歳以上84歳以下
※契約者に配偶者がいる場合、当該配偶者が70歳以上

対象物件

戸建て,マンション

年収制限

なし

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」利息元加タイプは関東圏だけでなく関西地方も対象となっており、利用地域も比較的広く、年収制限や毎月の返済もないことから、多くの人に利用しやすい商品となっています。

しかし、対象年齢の上限があるため85歳以上は利用ができないことと、リコース型であることには注意してください。

リバースモーゲージのリスクとメリットをしっかり理解しよう

リバースモーゲージのリスクとメリットをしっかり理解しようリバースモーゲージには認識しておかなくてはならないリスクはありますが、慣れ親しんだ家に住み続けながら、使い道が自由な資金を得られる魅力的な商品です。

また持ち家を子供に残す予定のない方にとっても、家の売却手続きなどの負担を相続人に残さなくて済みますね。

毎月の負担額はあったとしても金利分のみの金融機関が多いので、特に年金だけでは生活が不安な人は選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

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