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親名義の土地を相続するには?後悔しないために知っておきたい3つのこと

作成日:2021.12.16 更新日:2021.12.16 老後の暮らし

親名義の土地を相続する方法は?後悔しないために知っておきたい3つのこと親名義の土地の相続はどのように行えば良いのだろう、とお困りではありませんか?

親が亡くなったことで、住んでいた土地を相続することになる方は多いでしょう。

そこで今回は、トラブルを回避して安心して相続できるように、手続きの流れや、押さえておくべきポイントなどを解説していきます。

土地の相続について

土地の相続についていざ土地の相続となった場合に、親名義の土地をどのように相続すればいいのかや、どのような手続きしなければならないのかなど、トラブルの可能性を考えて不安になってしまうのも無理はありません。

そこで、まずは相続についての基本的な用語について解説していきます。

預貯金や土地などの遺産をのこして亡くなった人を「被相続人」といい、遺産を受け継ぐ人を「相続人」といいます。

つまり相続とは、被相続人が残した遺産について、相続人が自分のものにするための手続きであるといえます。

相続の対象となる遺産には預貯金、不動産、株式、貴金属などがありますが、土地を相続する場合は、相続登記という手続きが必要になるのがポイントです。

また、土地を相続するにあたって遺言書がない場合は、誰が土地を相続するかを決めるために、「遺産分割協議」という手続きも必要になります。

親名義の土地を相続する流れ

親名義の土地をいざ相続するという状況になった場合に、何をすればいいかわからない、と困ってしまう場合があります。

そこで、土地を相続する際のトラブルを避けるために、親名義の土地を相続する流れを見ていきましょう。

遺言の確認

親が亡くなって遺産を相続することになった場合、まずは親が遺言をしているかどうかを確認します。

民法における遺言とは、被相続人が死後の法律関係についてどのように定めるか、最終的な意思表示を示したものです。

遺言という用語の一般的な意味は、故人が死後のために残した言葉全般を指しますが、民法における遺言とは、法律関係についての最終的な意思表示に限定されます。

たとえば、「兄弟で争わずにみんな仲良く暮らすことを願っています」という遺言書がある場合、一般的な意味での遺言にはあたりますが、民法における遺言には該当しません。

民法における遺言とは、たとえば被相続人の遺産として預金と不動産がある場合に、遺言によって「長男が預金を相続し、次男が不動産を相続する」と指定するなどです。

被相続人が遺言をした場合、遺産をどのように相続するかは、原則として遺言の内容が優先されます。

そのため、まずは遺言があるかどうかを確認することが重要です。

書類収集

土地などの親の遺産を相続する場合、権利関係などを証明するために、様々な書類を用意しなければなりません。

どのような書類を用意しなければならないかは、相続する遺産の内容などによって異なりますが、一般に収集すべき書類として、以下のものがあります。

  • 戸籍謄本(被相続人と相続人全員)
  • 固定資産税の評価証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票の写し

戸籍謄本とは、戸籍に記載されている全員についての身分事項を証明するものです。

戸籍謄本と似て異なる書類として、「戸籍抄本」があります。

戸籍謄本はその戸籍の全員についての情報が記載されているのに対し、戸籍抄本は一部の人についてだけの情報が記載されている点で異なります。

必要な書類は戸籍抄本ではなく、戸籍謄本なので注意しましょう。

被相続人の戸籍については、出生から死亡までの全てのつながりが分かることが必要です。

場合によっては、複数の戸籍をさかのぼって取得しなければなりません。

遺産分割協議

遺産分割協議遺言書がない場合、「遺産分割協議」によって誰がどのような財産を相続するかを決めます。

遺産分割協議とは、相続人が話し合いをすることで、誰がどのような遺産を相続するかを決めることです。

たとえば、親が亡くなって長男と次男が相続人であり、遺産として土地と預貯金があるとします。

相続人である長男と次男が話し合いをして、長男が土地を相続し、次男が預貯金を相続すると決めるのが、遺産分割協議の例です。

注意点として、遺産分割協議は相続人全員が合意しなければ、効果が認められません。

たとえば、相続人として長男、次男、長女の3人がいる場合は、3人全員が合意する必要があります。

協議に全く参加していない場合や、参加していて同意しない場合などは、遺産分割協議の効果が認められないので注意しましょう。

相続登記申請

誰が土地を相続するかが決まったら、「相続登記」をします。

相続登記とは、土地などの不動産の所有者である被相続人が亡くなって、その不動産を相続人が相続する場合に、不動産の登記名義を変更する手続きです。

相続登記をせずに放置していた場合、以下のようなトラブルが生じる可能性が高いので、相続登記は早めにすませておくことをおすすめします。

  • 相続登記をしないと不動産を売却できないので、買い手が現れた時にスムーズに売却できない可能性がある
  • 相続登記をしてないと、不動産を担保にして融資を受けることができない
  • 土地について新たな相続が発生した際に、相続人の人数が多くなって手続きが複雑になる

親名義の土地を相続する上で失敗しないための3つのポイント

親名義の土地を相続する上で失敗しないための3つのポイント親名義の土地を相続する場合、事前に何の情報も知らずになんとなく過ごしてしまうと、他の相続人とトラブルになってしまうなど、スムーズに相続できなくなってしまう可能性があります。

そこで、親名義の土地を相続する上で失敗しないように、あらかじめ押さえておくべき3つのポイントを解説します。

相続人を1人に決める

親の土地を相続する場合、相続人同士で土地を共有するのではなく、1人だけを決めるのがおすすめです。

土地を複数人で共有することも法的には可能ですが、いくつかのデメリットがあるので、あまりおすすめできません。

共有している不動産を売却するには、共有者全員が同意する必要があるからです。

共有者のうち1人でも同意しなければ土地を売却できないので、将来的に土地を売却する必要性が生じた場合に、スムーズに売却するのが難しくなりがちです。

土地を売却するかどうかで共有者どうしで争いになり、人間関係がこじれてしまう可能性もあります。

また、土地を売却する予定がない場合でも、土地についての権利関係が複雑になることで、土地をスムーズに利用しにくくなる可能性があるのです。

権利関係が複雑になるケースとして、土地を複数人で共有している場合に共有者の1人が亡くなり、その子どもが新しい共有者になるケースがあります。

相続などによって関係の薄い人が共有者になってしまうと、土地の権利関係をめぐってトラブルが生じすくなります。

土地を共有にする場合、上記のような複数のデメリットがあるので、なるべく1人が単独で相続するのがおすすめです。

土地をトラブルなく有効活用するためのポイントとして、こちらのリンクも参照してください。

親が健康なうちにしっかりと話しあい、土地の相続に備える

土地の相続をめぐってのトラブルを防止するには、親が健康なうちに遺産について話し合っておくことが重要です。

親が健康なうちは話し合いができますが、もし親が認知症になってしまうと、遺産をどのように相続させるかについて話し合いができなくなってしまいます。

後々のトラブルを防止するために、親が健康なうちに相続について当事者(被相続人である親と相続人全員)がしっかりと話し合って、土地などの相続に備えることが大切です。

土地などの遺産をどのように相続させるかは、原則として遺言が優先されます。

つまり、親がきちんと遺言書を書いておけば、相続をめぐってのトラブルを防止することにつながるのです。

遺言書を書いておかなかった場合、遺産をどのように分割するかは、基本的に遺産分割協議で決めることになります。

遺産分割協議は相続人全員が同意しないと成立しないので、協議がこじれてしまうと、遺産をめぐって争いになってしまう可能性があります。

親が健康なうちに相続人全員を集めて遺産について十分に話し合いをしておき、話し合いで決めたことを遺言書にきちんと反映させておけば、相続の際に遺産をめぐっての争いになるのを防ぎやすくなるのです。

遺産分割協議では高齢者の方を相続人にしない

遺産分割協議によって親名義の土地を相続する人を決める場合、高齢者の方を相続人にすることは、あまりおすすめできません。

高齢の方が土地を相続する場合、一般に以下のようなトラブルが生じる可能性があるからです。

  • 認知症になって判断能力が低下し、土地をきちんと管理できなくなる
  • 病気になって土地を管理・運用できなくなる
  • 死亡によって新しい人が土地を相続してしまう

認知症や病気などが原因で土地を管理・運用できなくなっても、そのままでは他の相続人がかわりに管理・運用することはできません。

土地の所有者ではないからです。

また、土地を相続した方が亡くなって相続が発生してしまうと、関係の薄い人が新しい相続人になってしまい、土地を好き勝手に運用してしまう可能性があります。

土地を相続する場合は相続登記をすることになりますが、一度替えた名義は簡単には変更できません。

高齢の方が相続登記をした後に上記のようなトラブルが発生すると、解決が難しくなってしまう場合があるのです。

そこで、遺産分割協議によって誰が土地を相続するかを決める場合には、後のトラブルの可能性を考慮して、できるだけ若い方相続人が相続することをおすすめします。

相続時精算課税制度の利用も検討しよう

被相続人が亡くなってから土地を相続するのではなく、親が生きている間に、土地を「生前贈与」する方法もあります。

たとえば、自分の土地を長男に受け継いでもらいたい場合に、自分が亡くなってから長男に相続させるのではなく、生きている間に長男に土地を贈与するなどです。

土地などを贈与する場合は贈与税が発生する可能性がありますが、制度を利用すると、ひとまず贈与税の負担なしで土地を贈与できる可能性があります。

相続時精算課税制度を利用すると、原則として2,500万円までは贈与税がかかりません。

ただし、生前贈与する際は非課税であっても、後に土地を贈与した人が亡くなって相続が発生した場合は、生前贈与の分もまとめて相続税が課税されるので注意しましょう。

相続時精算課税制度を噛み砕いて説明すると、贈与税の課税を先送りできる制度だといえます。

相続時精算課税制度に関するデメリット

相続時精算課税制度には以下のようなデメリットもあるので、運用を検討する場合は注意しましょう。

  • 暦年贈与(1年間に行った贈与額が110万円以下の場合は、原則として贈与税がかからない制度)が使えなくなる
  • 小規模宅地等の特例(一定の要件を満たす場合に土地の相続税評価額が減額される制度)が使えなくなる
  • 必ず贈与税の申告をしなければならない
  • 登録免許税や不動産取得税など、他の税金の負担が増える可能性がある

メリットとデメリットを比較して、相続時精算課税制度を使うかを決めるのがおすすめです。

まとめ

まとめ親の土地を相続する場合、遺言書があればその内容が優先されますが、遺言書がない場合は遺産分割協議によって誰が土地を相続するかを決める必要があります。

トラブルを防止するには、土地はなるべく高齢でない方が単独で相続するのがおすすめです。

また、自宅を子どもたちに相続させない場合には、リバースモーゲージの活用がおすすめです。

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けられる金融商品であり、自宅に住み続けながら老後資金を賄えるのがポイントです。

自分が亡くなったあとは自宅を売却してもらえるため、子どもに相続手続きで負担をかけることもありません。 ぜひ、こちらの記事も参考にしてみてくださいね。

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