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【空き家を相続】後悔する前に考えておくべきポイント解説!

作成日:2022.01.12 更新日:2022.01.12 老後の暮らし

【空き家を相続】後悔する前に考えておくべきポイント解説!相続が発生した場合、相続人が空き家を相続するケースがあります。

空き家を放置すると建物が劣化するだけでなく、相続固定資産税や管理費用なども負担しなければならず、大変です。

そこで今回は、空き家を相続する際の問題点や、相続登記の必要性などについて解説していきます!

空き家の社会問題

空き家の社会問題

空き家を相続する場合、風景や衛生などの様々な問題に巻き込まれる可能性があります。

風景・景観問題

空き家を放置しておくと壁や屋根などが朽ちてしまい、風景・景観が損なわれる可能性があります。

空き家自体の外観も悪くなりますが、朽ちた空き家が存在することで、空き家周辺の近所の風景も損なわれてしまいがちです。

衛生問題

空き家を放置しておくと、衛生問題になる可能性があります。

放置された空き家に害虫や害獣が住み着いて、食べ残しや糞などが衛生問題になることが考えられるでしょう。

また、空き家だからとゴミが不法投棄されて、衛生問題になる可能性があるのです。

災害問題

空き家を放置し続けると、災害問題に発展する可能性があります。

たとえば、耐震性の低い古い空き家放置したことで、大きな地震によって簡単に倒壊してしまうなどです。

犯罪問題

空き家を放置していると、犯罪に利用されたり犯罪の被害にあったりする可能性があります。

放置された空き家があるのをいいことに、法律で禁止されている大麻などの薬物を栽培されたりなどです。

空き家だからいいだろうと考えて、放火されたりなどの可能性もあります。

空き家を所持している人たちが後悔すること

空き家を所持している人たちが後悔すること空き家を所持している人たちがどのような後悔をしているかを解説します。

家を所有している以上固定資産税がかかる

空き家といえども、家を所有している以上は毎年固定資産税がかかってしまいます。

ただでさえ使っていない空き家の掃除や管理などが大変なことに加えて、税金までかかってしまうので、無視できない負担になりがちです。

空き家は急激に劣化し価値が下がる

使っていない家は傷みが早く進行し、急激に劣化する可能性が高いです。

空き家が劣化すると資産としての価値が下がってしまうので、買い手をみつけるのが難しくなります。

賠償責任が発生することもある

空き家が原因で他人が負傷したり他人の財産が壊れたりすると、賠償責任が発生する可能性があります。

劣化した空き家の壁が崩れたことで、通行人が怪我をしてしまったり、近所の家の壁を壊してしまったりなどです。

空き家の相続放棄は簡単にはできない

空き家の相続放棄は簡単にはできない空き家の相続放棄をしても、管理者としての責任を問われる可能性があるので注意しましょう。

相続放棄をすると最初から相続人ではなかったものとして法的に扱われるので、空き家を相続せずにすみます。

しかし、相続放棄をすると預貯金や空き家以外の不動産など、他の遺産も全て相続できなくなってしまうのです!!

しかも、もし相続放棄をしたとしても、空き家についての責任から完全に解放されるとは限りません。

民法の規定により、他の相続人が空き家を相続するか、空き家について相続財産管理人が選任されるまでは、相続放棄をしても管理責任があるからです。

空き家を相続する人が他にいない場合は、空き家の責任から解放されるには相続財産管理人を選任しなければなりませんが、管理人に支払う報酬が費用として発生します。

相続放棄をしたとしても、空き家の責任から解放されるとは限らないことに注意しましょう。

後悔する前にまずは空き家の相続登記をしよう!!

空き家を相続してしまった場合は、まずはきちんと相続登記をしましょう。

民法と不動産登記法の改正により、従来は義務ではなかった相続登記が、今後は「義務化」されることになりました。

相続登記の義務化は2021年4月21日にすでに成立しており、2024年を目処に施行される(義務として相続登記しなければならなくなる)予定です。

施行後に相続登記を期間内にしなかった場合は、10万円以下の過料が課される可能性があるので注意しましょう。

また、相続登記の義務化とは別に、相続登記をしないと空き家をめぐる権利関係が複雑になりがちです。

相続登記をしなければ、誰が空き家を相続するかが確定されません。

その場合、相続財産を管理する義務は、相続人全員が負うことになります。

相続登記をしないと、自分は遠方に住んでいるから空き家を管理することはできない、空き家を管理したのは自分だけだから費用を支払えなどと、相続人同士でトラブルになる可能性があるので、空き家の相続登記は重要です。

譲渡所得税3000万円の特別控除を受けることが可能になる

空き家について相続登記をすると、譲渡所得税3000万円の特別控除を受けることが期待できます。

譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益に対して課税される税金です。

譲渡所得税3000万円の特別控除とは、条件を満たした場合に、譲渡所得税が3000万円まで控除される制度です。

たとえば、相続した不動産を売却して3000万円の利益を得た場合、本来は譲渡所得税の対象になります。

3000万円の利益に対して、3000万円の特別控除が適用された場合、控除によって譲渡所得税の計算上の利益が0円になるので、譲渡所得税は課税されません。

ただし、空き家に対して譲渡所得税3000万円の特別控除を受けるには、原則として以下のような条件を満たす必要があります。

  • 相続が開始された日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 相続開始の直前において、被相続人が居住していたこと
  • 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
  • マンションなどの区分所有建築物以外の家屋であること
  • 相続の開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続から売却までの間に、事業・貸付・居住に供されていなかったこと

相続登記をしないとどうなるの?

相続登記をしなかった場合、以下のようなデメリットがあるので注意しましょう。

  • 不動産の名義が被相続人のままなので、不動産を売却したり、不動産を担保にしてお金を借りたりできない
  • 不動産が相続人全員の共有になるので、持ち分や使用状態などをめぐって相続人同士の争いになる場合がある
  • 相続人の中に借金をしている人がいる場合、債権者によって不動産が差し押さえられる可能性がある
  • 相続人が亡くなってその子が不動産の共有者になるなど、権利関係が複雑化する場合がある

相続登記の流れ

相続登記をする場合の基本的な流れを解説します。

必要な情報を収集

被相続人が亡くなった場合は、相続手続きに備えて以下のような情報を収集します。

  • 遺言書の有無
  • どのような財産があるかの確認
  • 相続人が誰かを確認

被相続人が家族に内緒で遺言をしていた、把握していなかった遺産の存在が明らかになった、被相続人に隠し子(相続人になる可能性があります)がいたなどの可能性に注意しましょう。

戸籍謄本や固定資産納税通知書などを手がかりに、きちんと情報収集することが重要です。

相続人全員で話し合い(遺産分割協議)

被相続人が遺言をした場合、基本的に遺言書の内容に従って遺産が分割されます。

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い(遺産分割協議といいます)をして、どの相続人がどの遺産をどのくらい相続するかを決めなければなりません。

相続人全員が同意しなければ遺産分割協議は成立しないので、相続人同士で揉めないように注意しましょう。

法定の添付書面を準備のうえ申請書を作成し法務局へ登記申請

遺言や遺産分割協議によって、誰が被相続人の空き家を相続するかが決まった場合は、空き家について相続登記をしましょう。

相続登記に必要な主な書類として、以下のものがあります。

  • 相続登記の申請書
  • 被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本
  • 被相続人の最後の住所が確認できる住民票
  • 遺産分割協議書(遺言書がない場合)
  • 遺言書(遺言書がある場合)
  • 遺言執行者の選任審判書謄本(遺言執行者が選任されている場合)
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 不動産の登記簿謄本
  • 固定資産評価証明書
  • 不動産の相続人の住民票

必要な書類をそろえたら、法務局で相続登記の申請をします。

必要書類などに不備がある場合は、再度書類をそろえるなどの手間がかかるので注意しましょう。

相続登記をするのが負担な場合は、司法書士に依頼して登記を代行してもらう方法もあります。

空き家対策としてリバースモーゲージは有効

空き家対策としてリバースモーゲージは有効空き家対策の選択肢として、リバースモーゲージの有効性を解説します。

相続人に債務が受け継がれない

リバースモーゲージを利用すると、相続人に債務が受け継がれないのがメリットです。

通常の借金の場合、相続をすると相続人が債務を受け継ぐことになります。

たとえば、被相続人の借金が1000万円ある場合、1人の相続人が遺産を全て相続したとすると、借金1000万円についても相続人が受け継がなければなりません。

しかしリバースモーゲージの場合、被相続人が亡くなった際に担保である不動産が売却され、売却代金によって借り入れをした債務が返済されます。

たとえば、被相続人がリバースモーゲージで1000万円を借り入れて、被相続人が亡くなる直前に、500万円のリバースモーゲージの債務が残っていたとしましょう。

被相続人が亡くなると、被相続人が担保にしていた不動産が売却されて、その代金によって500万円の債務が返済されるので、相続人はリバースモーゲージの債務については受け継がないのです。

相続人に債務を負担させる心配がないのが、リバースモーゲージのメリットといえます。

相続人が自宅の売却先を探す必要がない

リバースモーゲージを利用すると、相続人が自宅の売却先を探す必要がないのもメリットです。

被相続人の自宅を相続した場合、相続人がその家に居住するのであれば良いのですが、すでにマイホームを建てた場合などは、空き家に居住する意味がありません。

相続人としては、せっかく相続した空き家の売却を検討することになりますが、売却先がすぐに見つかるとは限らないのです。

すでに解説しましたように、売却先を見つけるまでの間には固定資産税の支払いや、万が一のトラブルの場合の賠償責任などのリスクがあります。

リバースモーゲージの場合、被相続人が亡くなると担保である自宅は売却されるので、相続人は自宅を相続しません。

その結果、相続人は自宅の売却先を探す必要がなくなるのです。

借りたお金は子供や孫に生前贈与することが可能

リバースモーゲージを利用すると、借りたお金を子供や孫に生前贈与することができます。

リバースモーゲージで借りたお金は用途にほとんど制限がないので、借りたお金をどう使うかは基本的に自由です。

借りたお金を子供や孫に生前贈与することもできます。

たとえば、孫が私立の大学に進学するために資金が必要なので、リバースモーゲージのお金を生前贈与するなどが考えられるでしょう。

生前贈与は年間で110万円までであれば原則として贈与税がかからないので、生前贈与をして資産を減らしておけば、後に相続が発生した場合の相続税の節税対策にもなります。

まとめ

まとめ空き家を相続してしまった場合、放置すると建物が劣化するだけでなく、景観が損なわれたり衛生問題になったりなどの可能性があります。

相続登記をしないと権利関係が複雑になって管理が難しくなるだけでなく、法令の改正によって相続登記が義務化されたので、登記の必要性は高いです。

空き家の相続や相続登記などで相続人の負担が増えることが心配な場合は、リバースモーゲージを利用するのも1つの解決策といえます。

リバースモーゲージを利用すると、相続人が空き家を相続しなくてすむので、空き家を管理したり売却したりなどの負担から解放されるからです。

ぜひ前向きに検討してみましょう!

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