トップへ トップへ

メニュー

ホームエクイティローンとリバースモーゲージの違い、メリットデメリットを徹底比較!

2022年08月15日(2023年01月24日更新) リバースモーゲージの基本

ホームエクイティローンとリバースモーゲージの違い、メリットデメリットを徹底比較!「自宅」を資産として活用して生活費などの資金にする方法には大きく、ホームエクイティローンとリバースモーゲージの2つがあります。

本記事では、それぞれの違いやメリット・デメリット、おすすめの人について解説します。

ホームエクイティローンとリバースモーゲージの違いは?

ホームエクイティローンとリバースモーゲージの違いは?ホームエクイティローンとリバースモーゲージは、自宅を担保にする点は同じですが、内容や主な目的は異なります。

まずはそれぞれの概要を見ていきましょう。

ホームエクイティローンとは

ホームエクイティローンとは、自宅を担保にお金を借りる有担保型ローンです。

所有する自宅の賞味価値(ホームエクイティ)を担保にした融資限度額の範囲内で借入額を設定します。

融資限度額や金利などの条件は各金融機関によって異なります。

借り入れた資金の使い道は、自由です。

例えば、子どもの教育資金に充てる、投資用マンションの購入など資産運用に活用するなど、幅広い用途が考えられますね。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージも自宅を担保にして資金を借りる仕組みですが、ホームエクイティローンとの違いは、契約者が亡くなったときに自宅を処分して清算する方法である点です。

すなわち、自宅に住みながら老後の生活資金を得たい「高齢者向けの制度」だといえます。

リバースモーゲージには、銀行などが扱う民間の商品とは別に、国の制度としてのものがあります。

こちらは福祉制度の一環として低所得の高齢者世帯を対象としたもので、各都道府県の社会福祉協議会が実施主体となります。

どれを利用するかによって、貸付限度額や担保にできる不動産が異なります。

リバースモーゲージも借り入れた資金の使い道は自由ですが、生活費を補うほか、有料老人ホームの入居資金や自宅のリフォーム代として使うのが一般的でしょう。

ホームエクイティローンのメリットデメリット

ホームエクイティローンには、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

ホームエクイティローンの主なメリットは以下の4つです。

低金利で借り入れられる

金利設定は各金融機関によって異なりますが、ホームエクイティローンは、一般的な無担保ローンよりも低金利に設定されています。

自宅を資産として有効活用することで、お得な金利で自己資金の負担を抑えられます。

対象年齢が幅広い

契約できる年齢は金融機関によって異なりますが、一般的に20歳以上から66歳未満など、幅広い年齢層が対象であり、何かと支出が多い現役世代に役立つ制度です。

使い道の選択肢を自由に選べる

自分や家族の「今」に役立つお金として、使い道を自由に選べるのも大きなメリットです。

教育資金や老後資金の備えにするのはもちろん、自家用車の購入や海外旅行などの趣味や娯楽に活用するのもよいでしょう。

定例返済で計画的に利用できる

契約したプランに沿って、毎月決まった日・金額で返済することが可能です。

自動引き落とし設定にしておけば、毎月ATMに行く手間もかかりません。

金融機関によっては、手元の資金に余裕があるときには、毎月の返済以外に随時返済することも可能です。

デメリット

ホームエクイティローンの利用には、以下のようなデメリットもあることを知っておきましょう。

変動金利である

ホームエクイティローンは「変動金利」のため、金利水準によってはその他のローンよりも金利が高くなる場合もあります。

景気の影響で金利が上がってしまうと、毎月の返済額にも直接影響します。

融資額が借入希望額に届かない場合がある

自宅の評価額や年収、審査の結果次第で、融資額が減額される場合もあります。

想定よりも不動産の評価が低く、借入希望額に届かないといったケースも想定されます。

リバースモーゲージのメリットデメリット

次に、リバースモーゲージのメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

リバースモーゲージには、慣れ親しんだ自宅に住み続けられるという魅力のほかに、以下の3つのメリットがあります。

自己負担を抑えつつ老後の生活資金を得られる

リバースモーゲージの場合、毎月の支払いは利息のみ、もしくは利息の支払いがない金融機関もあります。

通常の住宅ローンで必要になる毎月の元金返済は不要なため、年金生活となり収入が減った老後の支出を抑えることができます。

元金の返済方法を選べる

元金の返済については、契約者が亡くなったときに現金一括で支払うか、あるいは自宅を売却するか、いずれかの方法を選ぶことが可能です。

資金に余裕があれば、契約者の生存中に繰り上げ返済することも可能です。

自宅の処分を銀行などに任せられる

子どもがいない人の中には、自分が亡くなった後の自宅の処分が気になるという人もいることでしょう。

リバースモーゲージを利用すれば、銀行などの信頼できる第三者機関にその処分を任せられます。

そのため、持ち家の相続をめぐってのトラブルを避けることができます。

デメリット

リバースモーゲージには、以下のようなデメリットもあるため、利用するうえでは十分注意しましょう。

融資限度額以上に長生きする場合がある(長生きリスク)

想定よりも長生きをした場合、最初に設定された融資限度額を生存中に使い果たしてしまう恐れがあります。

また、景気などの影響で土地や建物の価値が下がった場合に、途中で融資限度額を見直される可能性も考えられます。

退職金や預貯金など、ほかにも老後の生活資金源を確保しておく必要はあるでしょう。

配偶者が住まいを失うリスクがある

配偶者がいる人で自宅を処分する場合には、契約終了後の配偶者の住まいを確保しておくことも大切です。

配偶者が契約を引き継げるプランを選んでおくなどして、リスクを回避しましょう。

年齢制限が高め

リバースモーゲージを利用するための条件は金融機関などによって異なりますが、おおむね55~60歳以上と年齢制限が高めです。

ホームエクイティローンと同様に資金の使い道は自由ですが、年齢制限が高めな分、老後への備えがメインになるなど、ターゲットと目的はやや限定的になるでしょう。

ホームエクイティローンの取扱のある金融機関は?

ホームエクイティローンの取扱のある3つの金融機関について、それぞれの商品の主な特徴を紹介します。

担保にできるものや融資限度額、金利などが異なりますので、よく比較しておきましょう。

みずほプレジャーエイジ(みずほ銀行)

みずほプレジャーエイジは契約者本人の自宅のみを対象とし、評価額から住宅ローンなどの借入残高を差し引いた残りの部分を担保に、通常よりも低金利で融資を受けられるのが特徴です。

【特長】

  • 変動金利:2.975%(2022年7月時点)
  • 利用限度額:100~1,000万円以内です。
  • 契約年齢:20歳以上66歳未満。満70歳以上での新たな借り入れは不可

評価額3,000万円の自宅を保有しておりローンが2000万円残っている場合には、3,000万円から2,000万円を差し引いた1,000万円を申込時の賞味価値として担保にできます。

FFGホームエクイティローン(福岡銀行)

自宅や、親族が保有する物件を担保として利用することが可能です。

【特長】

  • 変動金利:5.075%(2022年7月時点)
  • 融資限度額:所要資金の範囲内かつ、戸建ての場合は土地の固定資産税評価額の110%以内、マンションの場合は建物の固定資産税評価額の110%以内で、100~2000万円以下。
  • 契約年齢:20歳以上から70歳以下。ただし、完済時年齢が81歳以下でなくてはならない。

また、FFGでは前年度の年収が150万円以上であることも条件になります。

愛媛銀行ホームエクイティローン

愛媛銀行が扱うホームエクイティローンには、一般型と借換型の2種類があります。

ここでは、前述の金融機関の商品と同様に使い道が自由な一般型について説明します。 担保にできるものは、本人または家族が所有する物件です。

【特長】

  • 変動金利:3.50%(2022年7月時点)
  • 融資限度額:100~5000万円以内までと上限設定が高いのが特徴
  • 契約年齢:18歳以上70歳以下。ただし完済時81歳以下でなくてはならない。

また、勤続または営業年数が1年以上、前年度年収が300万円以上の人に限られるなど、 利用にはさまざまな条件が設けられています。

ホームエクイティローンがおすすめの人

ホームエクイティローンがおすすめの人ホームエクイティローンがおすすめなのは、以下のような現役世代の人です。

持ち家がありローン残債が少ない人

20〜30代のうちに住宅ローンを組み、40〜50代までにある程度の額を返済しているローン残債が少ない人は、低金利でまとまった額のホームエクイティローンを申し込むことが可能です。

自宅の評価額が高く有効活用したい人

担保にする自宅の住宅評価額が高い人も、その資産価値を有効活用できます。

ホームエクイティローンで融資を受けた資金の使い道は自由ですので、子どもの教育資金に充てるほか、不動産投資をして資産を増やしたり、今のうちに将来の医療や介護への備えとして活用したりできます。

海外旅行に行くなど、家族での楽しみも増やせるでしょう。

リバースモーゲージがおすすめの人

リバースモーゲージがおすすめの人リバースモーゲージがおすすめなのは、以下のような老後のプランを具体的に検討し始めている人です。

老後に余裕のある生活を送りたいが年金だけでは心細い人

快適な老後を送りたいけれど年金だけでは不安という人は、リバースモーゲージを利用することで、自宅に住み続けながら生活資金を増やせます。

いざというときのために老後資金を残しておきたい人

コツコツと老後のための資金を蓄えてきたけれど、いざというときに備えて余裕を持たせたおきたい人もいることでしょう。

病気や入院、介護のためにまとまった費用を残しておきたい人や最終的に有料老人ホームに入居しようと考えてる人にとっては、リバースモーゲージは有効な選択肢の一つです。

自宅を引き継ぐ人がいない人

子どもがいない人や子どもも別にマイホームを持っていて、自宅を引き継ぐ人がない人にもリバースモーゲージはおすすめです。

自宅の資産を有効活用しながら、セカンドライフを充実させることができます。

ただし、自宅は子どもにとっても大切な思い出が詰まっている場所である可能性は否定できません。

一人でも子どもがいる場合には自宅を担保にすることを事前に伝え、同意を得ておくことが大事です。

自分のライフスタイルにあった住まいの在り方を

自分のライフスタイルにあった住まいの在り方を人生100年時代の到来ともいわれる中、これまで以上に長く安定した人生設計を早いうちから描いておくことが重要になっています。

自宅などの持ち家を資産として活用し、生活の資金源にしていくのもその方法の一つです。

子どもの教育や投資などを積極的に行いたい方はホームエクイティローンを、55歳以上などで老後の生活を具体的に検討し始めている人はリバースモーゲージを活用してみるのも手です。

ただし、それぞれにメリットとデメリット、注意点があり、利用するための条件も金融機関によって異なります。

どれくらいの利息や返済が必要になるのか、また担保にする不動産の価値によって借りられる金額が変わってくる点にも注意して、自分たちに合うプランを選びましょう。

関連記事