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リバースモーゲージは相続対策に有効?持ち家の活用方法から相続の落とし穴を解説

2020年04月30日(2022年07月13日更新) 老後資金の準備

リバースモーゲージは相続対策に有効?持ち家の活用方法から相続の落とし穴を解説リバースモーゲージは相続対策としても活用できる?

持ち家をお持ちで「そろそろ相続について真剣に考えたい」と考えている方に、一度はぜひ検討していただきたいのが【リバースモーゲージ】。

今回は、持ち家における相続の落とし穴から相続対策としてのリバースモーゲージの特長、そしておすすめのリバースモーゲージまで、たっぷりとお伝えします!

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、住宅を担保に金融機関等から資金を借りる住宅ローンの一種です。

普通の住宅ローンと異なり、住宅ローンを借りている間の元金の返済は不要で、利息の支払いだけを行います。

そして、契約者死亡時に住宅の所有権を金融機関に移し元本を一括返済する、という特長があります。

ただし、最近では毎月の利息の支払いが不要な商品もありますので、老後の支出をなるべく抑えたい、という方にもおすすめです。

リバースモーゲージの仕組みの図

融資を受けながら自宅に住み続けられることから、持ち家の活用方法の1つ として、今注目を集めています。

リバースモーゲージの使用用途

リバースモーゲージの大きな特長としては、資金の使用用途が自由であることが挙げられます。

例えば、以下のような使い道があります。

【リバースモーゲージの主な使用用途】

  • 老後の生活費補填
  • 介護費用
  • 医療費
  • 老人ホームへの入居費用
  • リフォーム費用
  • 住み替え費用
  • 住宅ローンの返済費用
  • 趣味や旅行などの資金
  • 子どもや孫への生前贈与

特に、老後資金に不安のある方にとっては、今まで通り自宅に住み続けながら融資がもらえるので、メリットが大きいのではないでしょうか。

持ち家における相続の落とし穴!

持ち家における相続の落とし穴!総務省が平成26年に発表した「全国消費実態調査家計資産に関する結果」によると、日本の高齢者の資産構成は、自宅などの不動産が約6割を占めるというデータがあります。

そのため、自宅を所有する多くの人は相続時に以下2つの課題に悩まされることになるでしょう。

  • 相続手続きにおける課題
  • 相続税の支払いにおける課題

どういった課題なのか、これから2つの課題について詳しくご紹介していきます。

相続手続きにおける課題

最初は、 相続手続きにおける課題です。

相続手続きは不慣れな手続きを多岐に渡って複数処理する必要があるため、年末調整や確定申告よりもはるかに大変です。

さらに、相続手続きは突発的に行うものであるため、どんな手続きがあるのかを事前にイメージできないという問題もあります。

肝心な時に焦らずに済むよう、一般的な相続の手続き内容を以下にまとめました。

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国民年金の切り替え

生命保険金交付申請

相続の放棄または
限定承認を家庭裁判所に申述
(3ケ月以内)

社会保険等から支給される
埋葬料の請求

遺産・債務の把握

遺産の分割協議と協議書の作成

健康保険の切り替え

相続人の確認

預金・株式などの解約・名義変更

戸籍(除籍)謄本の取り寄せ

遺産や債務の調査・確定

不動産の所有権移転登記

所得税の準確定申告(4ケ月以内)

遺産の評価・鑑定

相続税の申告・納付(10ケ月以内)

※当社調べ

これらの手続きには、【期限】も設けられています。

例えば、所得税の準確定申告は被相続人の死亡日翌日から4ケ月以内に、相続税の申告・納付は10ケ月以内に行う必要があります。

ただでさえ不慣れな手続きが多い上に期限も設けられているため、相続人の負担は想像以上なものになるでしょう。

また、遺言書がない場合には、相続人全員で協議する必要があります。

そこで相続人全員でスムーズに遺産相続ができれば良いのですが、難航するケースも少なくありません。

特に自宅を相続する場合は、現金と異なり分割すること自体が困難であるため、誰が相続するのかをめぐってトラブルに発展することも多いのです。

また、自宅不動産を含む財産を相続する場合には、下記の書類が別途必要になりますので押さえておきましょう。

  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 住民票
  • 戸籍謄本
  • 被相続人の戸籍謄本
  • 住民票除票
  • 対象不動産の固定資産評価額証明書
  • 登記簿謄本
  • 相続登記申請書

相続税の支払いにおける課題

続いては相続税の支払いに関する課題です。

相続を行うと遺産の総額によって相続税が発生します。 その発生した相続税は、原則相続後10ケ月以内に金銭で一括納付する必要があります。

条件を満たせば納付の延期も可能ですが、延納制度を利用すると相続税に加え利子税を納付しなければならなくなるため、余計な出費に繋がる可能性が高くなるわけです。

また、不動産を多く継承する相続人は、その分発生する相続税の額も大きくなります。

不動産を継承する人が充分な金融資産を相続できない場合には、発生した相続税を支払えない可能性も出てくるのです。

そうなると、相続人の自己資金を充てることになり、相続人のその後の生活にも影響が出ることになり大変な思いをするわけです。

ここまでは、自宅を所有する場合の相続の課題として

  • 相続手続きにおける課題
  • 相続税の支払いにおける課題

をご紹介いたしました。

しかし、自宅をうまく活用することでこれらの相続問題を解決することも可能です!

そこで今回は、自宅を子供に相続しないケースを想定し、2つの解決法をご紹介したいと思います。

持ち家の相続問題を解決する方法

持ち家の相続問題を解決する方法自宅を子供に相続しない場合の代表的な対策は以下2点です。

  • 自宅を売却し現金化する
  • リバースモーゲージを利用し、自宅に住み続けながら融資額をもらう

それぞれの詳細やメリット、デメリットを見てみましょう。

自宅を売却して現金化する

メリット

●金銭的資産の割合を増やすことで、納税資金の準備ができる

自宅を売却することで、納税資金を準備することができます。

相続時に相続税が発生した場合には、その相続税を一括納付する必要があります。

通常であれば、相続した財産から相続税を支払えば良いのですが、自宅や不動産は金銭ではなく「モノ」なので、直接金銭が手に入るわけではありません。

しかし、あらかじめ生前に自宅を売却しておけば、金銭的資産の割合を増やすことが可能になります。

また、少し小さいサイズの利便性がいいところに引っ越しすることで、余ったお金を生活費等に充てられ、ゆとりがある生活を送ることもできます。

結果として相続対策にもなるため、一石二鳥といえるでしょう。

●遺産分割の協議がしやすくなり、トラブルが避けられる

自宅を事前に売却しておくことで、遺産分割時の協議がスムーズになるというメリットもあります。

実際、相続時に相続人たちが財産分けで揉めないか、と心配している人も少なくないのではないでしょうか。

自宅は現金のように容易に分けられないため、民法で法定相続分が定められています。

しかし、それでも遺産分割でトラブルになるケースが多いのです。

そういった場合にも、自宅不動産をあらかじめ売却しておくことで金融資産の割合が多くなり、遺産分割の協議がスムーズに進められるので、残される家族にとっても、ありがたいことなのではないでしょうか。

デメリット

●売却の手続きを自分でしなければいけない

デメリットの一つとして挙げられるのは、売却の手続きを自分でしなければいけないということです。

売却の手続きは慣れない作業な上に時間も労力もかかるため、高齢者が自分の力で行うのには大きな負担がかかります。

生前の売却は相続時の売却と違って時間の制限がなく、ゆっくり行えると思っている方も多いようです。

しかし、実際には自分で様々な書類を集め、手続きしなければいけないことも多いため、相続時の売却よりも労力がかかる可能性が高いのが現状なのです。

●自宅に住み続けられず、新しい住居を探さなければいけない

また、自宅を生前に売却する場合、新しい住居を探さなければいけません。

長年住み慣れた家や土地を離れ、新たに違う場所を探すというのは、人によっては大きなストレスになることでしょう。

また、新しい物件を探す際には、「段差がないか」「バリアフリーに対応しているか」などの若い頃とは異なる条件も考慮して物件を探す必要が生じます。

これが大きな負担になってしまう可能性が高いのです。

リバースモーゲージを利用し、融資を受けながら自宅に住み続ける

メリット

●自宅に住み続けながらお金がもらえる

長年住み慣れた家から、離れたくないという人もたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

ただ、自宅をそのまま残すと相続時に相続人に負担がかかるし、トラブルの元となることも考えなければなりません。

また、自宅を生前時に売却すると相続人には迷惑をかけることはなくなりますが、その分自分たちが売却の手続きをしなければならず、負担がかかる場合が出てきます。

そこでオススメしたいのが、リバースモーゲージです。 リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、毎月もしくは毎年に一定の融資額をもらえる商品となっています。

自宅にずっと住み続けたい人にとって、最適なサービスだと言えるでしょう。

●売却のことは一切考えなくていい

リバースモーゲージを活用すれば、面倒な売却の手続きをしなくて良いというメリットがあります。

生前に売却にしても相続時に売却にしても、売却自体にとても手間がかかる大変な作業です。

売却時に契約の手続きはもちろん、内覧の対応や住み替えの準備など、実はやることがたくさんあるため、一般的には半年程度かかると言われています。

リバースモーゲージを利用した場合、自宅を一旦金融機関へ担保とすることで、契約者死亡後に金融機関が自宅を売却します。

つまり、契約者自身に売却の手間が発生しないということです。

複雑で面倒な手続きをしたくない、子供に迷惑をかけたくない、という方にはオススメです。

デメリット

●家が相続財産として残らない

自宅を財産として子供たちに残したいという人もいると思います。

しかし、リバースモーゲージを利用した場合には自宅を財産の一部として相続させることができなくなります。

なぜなら、契約時に自宅の権利が金融機関に委ねられるため、すでに自分の財産ではなくなっているためです。

ただ、自宅を相続しない分、相続全体の資産や手間が減るため、結果的に相続税の軽減に繋がるというメリットもあります。

●配偶者以外と同居できない

ほとんどのリバースモーゲージは契約者本人、もしくは配偶者以外の同居人がいないことが必須条件となっています。

そのため子供と一緒に暮らしている、またはこれから一緒に暮らそうと思っている場合は、リバースモーゲージを利用することができません。

以上がリバースモーゲージにおける主なメリット・デメリットでした。

メリット・デメリットは上記以外にもありますので、詳しくはこちらの記事も参考にしてみてください。

また、売却するにしても、リバースモーゲージを利用するにしても、どちらが損でどちらが得なのかというような絶対的に答えはありません。

みなさんのライフスタイルにもよりますが、

  • 自宅に住み続けたい場合はリバースモーゲージ
  • 自宅に住み続けたいといったこだわりがなければ売却、または住み替え

といった軸で考えてみるのも良いのではないでしょうか。

相続対策としてのリバースモーゲージの活用例

相続対策としてのリバースモーゲージの活用例ここでは、相続対策としてリバースモーゲージを利用する場合の活用法について説明します!

資金を生前贈与しておく

リバースモーゲージで借りたお金は、生前贈与することが可能です。

生きている間に自宅を現金化して生前贈与しておくことで、死亡時の相続財産を少なくさせることができ、結果として相続税の節税対策になります。

生前贈与を受けた側には贈与税がかかります。

しかし、年間の贈与額が110万円以下の場合は非課税対象となり、贈与税はかかりません。

仮に毎年110万円の生前贈与を10年間行った場合には、1,100万円になります。

これだけの金額を非課税で贈与税もかからずに相続できるのは、大きなメリットといえるのではないでしょうか。

生前贈与に関しては、これらの記事も参考にしてください!

持ち家を現金化することで、家族間のトラブルを防ぐ

また、持ち家は分けて相続することが難しいため、相続の際に親族間でトラブルに発展するケースも少なくありません。

しかし、持ち家をあらかじめリバースモーゲージを利用して現金化しておけば、相続の際の話し合いもスムーズとなり、家族間の争いを避けることができますよね。

さらに、自分が亡くなった後は自宅を売却して一括返済するため、売却に関する手続きを残された家族にお願いする必要もありません。

リバースモーゲージは、残された家族の負担を減らすという意味でも、とても有効な相続対策といえるのではないでしょうか。

「ゆとりの約束」の相続対策における3つのポイント

相続の問題を解決するための対策の1つであるリバースモーゲージ。

しかし、「利用したいけれど、どこに相談すればいいのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、相続に不安をお持ちの方にオススメの三菱UFJ信託銀行のリバースモーゲージ「ゆとりの約束」をご紹介させていただきます。

三菱UFJ信託銀行はリバースモーゲージだけでなく、相続に関する知識も豊富なので、安心して相談することが可能です。

今までの暮らしを維持しつつ、自宅の評価額を基に老後資金の融資を受けられる「ゆとりの約束」は、老後資金に余裕がない方にも優しいリバースモーゲージ商品です。

では、なぜ「ゆとりの約束」が相続対策に有効だと言えるのでしょうか。

3つのポイントがるので、それぞれ順番にご紹介していきましょう!

相続人に債務が引き継がれない

1つは、相続発生時に遺族に返済の請求がないという点です。

これが多くのリバースモーゲージ商品と大きく異なるポイントでもあったりします。

相続時に不動産価格が下落していたりすると、評価額が借入金額を満たさない場合に、遺族が残りの不足分を返済しなければならないというリバースモーゲージ商品が多いようです。

一方、「ゆとりの約束」では、契約者から得た「信託金」を返済に活用するという、業界初の手法を用いているため、契約者の没後に自宅の評価額が借入金額に満たない場合であっても、不足分を相続人が請求されるということがありません。

逆に評価額が借入金額を上回った場合、相続人に清算金が支払われる仕組みとなっています。

つまり「相続人に迷惑をかけることがない」ということです。

これは、三菱UFJ信託銀行の「ゆとりの約束」の大きな特長になります。

相続人が自宅の売却先を探す必要がない

次に、相続人が自宅の売却先を探す必要がないという点です。

リバースモーゲージのメリットでもお伝えしておりますが、契約者とその配偶者の両者が亡くなった時点で、自宅の所有権は三菱UFJ信託銀行に移るため、相続人が自宅を引き継ぐことはありません。

相続人が自宅の売却先を探す必要もなくなるので、相続時の負担を軽減させることができるのです。

借りたお金は、子供や孫に生前贈与することが可能

最後のポイントは、資金用途が制限されていないという点です。

一般的なリバースモーゲージでは、資金用途が制限されている商品も多かったりします。

その点、「ゆとりの約束」ではその制限が設けられていません。

つまり、融資を受けた資金を子供や孫のために使うことも可能なのです。

また、年間110万円以下の生前贈与であれば贈与税がかからない上に、相続する資産をも減らすことができるため、結果的に相続税を抑えることになります。

以上3つが「ゆとりの約束」における相続対策に有効であるとする理由です。

また、「ゆとりの約束」には相続以外においても、以下のようなオススメポイントがあります。

  • 年収の審査がない
  • 毎月の利息返済がない
  • 夫婦で住んでいる場合、万が一契約者がなくなっても配偶者は契約を引き継ぐことで、自宅に住み続けられる
  • 契約時に子供や兄弟等全員の同意を得る必要がなく、代表相続人

(※)一人の同意で契約できる
(※)契約時の推定相続人

老後にもう少しゆとりがほしい方は、以下の記事もぜひ参考にしてくださいね。

【ゆとりの約束】概要

横にスクロールできます

商品名

リバースモーゲージ信託「ゆとりの約束」

対象年齢

70歳以上
(配偶者がいる場合は配偶者も含む)

対象地域

東京、埼玉、千葉、神奈川
※一部対象外の地域があります。詳細は金融機関にお問い合わせください

対象物件

戸建住宅
(マンションの場合は条件あり)

資金使途

自由

年収制限

なし

月々の返済額

なし

2021年4月より、「ゆとりの約束」の対象地域が東京23区から東京、埼玉、千葉、神奈川に拡大されました。

それによって、より多くの方が「ゆとりの約束」を利用できるようになったのではないでしょうか。

リバースモーゲージを検討している方は、ぜひチェックして下さいね。

「ゆとりの約束」を動画でわかりやすく説明します。(12分10秒)

https://www.youtube.com/embed/bCinpiksCgs

「子供に迷惑はかけたくない」という方は、一度「ゆとりの約束」を検討してみても良いかもしれません。

まとめ

まとめ遺産相続が発生する場合、相続者の負担が大きいといった問題点も挙げられますが、今回はこれらの問題を解決する対策として、

  • 自宅を売却し現金化する
  • リバースモーゲージを利用し、自宅に住み続けながら融資額をもらう

の2つをご紹介いたしました。

ただ、遺産を円満に相続するためにも、普段から家族で話し合っておくことが大切です。

生前に相続についてきちんと話ができていれば、被相続人にとっても相続人にとっても、満足のいく相続が可能なのです。

大切な家族にために、一度「相続」について、真剣に考えてみることをオススメいたします。

そして、今できることをしていきましょう。

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